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济南学区房,各位家长都该看看

   2023-06-28 济南学区房济南学区房1190
核心提示:济南学区房,各位家长都该看看,没想到关于学区房的上篇的反响这么强烈,连我的公众号赞赏后台都收了120块赞赏费,学区房牵扯的背后事项比较庞杂,本篇文章做不到一校一讲,只是希望在您选择学区房的道路上有所帮助。有不同想法,请在留言处讨论,毕竟一旦与政策相悖,文章可能会灰飞烟灭,但留言,删除即可……感觉有收获,请关注+转发+在看三连。
没想到关于学区房的上篇的反响这么强烈,连我的公众号赞赏后台都收了120块赞赏费,学区房牵扯的背后事项比较庞杂,本篇文章做不到一校一讲,只是希望在您选择学区房的道路上有所帮助。有不同想法,请在留言处讨论,毕竟一旦与政策相悖,文章可能会灰飞烟灭,但留言,删除即可……感觉有收获,请关注+转发+在看三连。

没看过上篇的,强烈建议看一下

废话不多说,在正文开始前,提前阐明本文的价值观,以便于各位深度理解洋楼的看法。

  1. 人无高下,但分层级,王子犯法与庶民同罪,但是王子很难与庶民在同一个饭店用餐;
  2. 教育作为一种稀缺资源,教育不均衡的现象客观存在,多半与“财才材”三个字挂钩。
  3. 我们承认有的孩子跑得快跳得远,同样应该承认某些孩子天生的学习能力比普通孩子强,但这种能力后天可培养,同时具备一定的圈层聚集效应;

聊名校之前,我们先思考一个问题,名校怎么来的?怎么从众多学校中鲤跃龙门成为名校?知道了名校的形成路径,才能更好的挑选到具备潜力的学区房


在上世纪80年代,商品房尚未盛行,老百姓主要是通过单位房改的福利分房获得房屋,许多上房龄的老旧房屋,需要重新测绘,缴纳部分费用,方可将已购公房变更为商品房。所谓学区,其实是这种福利分房制度下的副产物。

在以政府机关、国企单位、集体单位、大型厂矿为主体的产业结构下,多数员工会在相应的岗位上耕耘一生,所谓安居就是福利分房政策下的单位宿舍,所谓乐业就是指的基础配套,例如学校。

这里面还有一个深刻原因,过去交通不便,家长多数以步行与骑行送小孩上学,这也就导致了学校必然不能离单位宿舍太远,这也客观造成了部分名校承载力比较有限,估计,在多年前并没有想到学区房会在济南变得如此炙手可热。

名校之所以能成为名校,除了与学校与教师的发愤图强,离不开各级领导的关怀,各位领导日理万机,那么,什么样的学校更容易得到关怀,得以脱颖而出呢?这就引出了洋楼所总结的第一类名校,也是最多的一类:资源类名校



我们搜索搜索经五路小学相关关键字,你会发现,原经五路小学所对口的社区,实际上多数是市直机关的宿舍区。

济南市政府原址位于经二路,在搜索均价破4万的三里庄小区,例如工行宿舍、广电宿舍(改制前属事业单位)、公安局宿舍、市委宿舍等关键词夹杂其中。北京有大院子弟,济南同样有宿舍子弟。

我们用同样的手法搜索胜利大街小学,这种情况愈加明显。百度百科显示,胜利大街小学1953年定名,早在1958年就被内定为省委子弟学校,家长的身份呼之欲出。


 

 


上篇文章有朋友留言提到了青后小区,2.5万的房价可以上济南五中,经我考证后发现,青后小区多为单位宿舍(也都是不错的事业单位与市直单位),有部分为省直单位宿舍。

实际上这种单位宿舍与普通老破小不难鉴别,抬头看看有没有传达室就可以了,在小偷猖獗的90年代,有传达和无传达,相当于现在有物业和没物业的区别,很多中介在描述这类房源会标注大院传达的字样。另外,不要小瞧传达室,济南曾曝出11平传达室因为可以上济南五中被拍卖51万的新闻。


 

 


/ 因为总价低能上学,单价破4万

这种优势显而易见,举一个洋楼知道的例子,因为X小把X管宿舍区划入在内,整个小学的清肥、清洁、堵车、摆摊等治理工作被相关部门安排的井井有条,这就是我所说的“资源”。

不单是学校需要资源倾斜,有关部门同样需要,2016年还发生了这么一件事,济南汉峪片区的X盘有部分是某实权单位团购房,该实权单位下公函恳请(命令?)经五路小学设置分校,当时闹的沸沸扬扬,最终没有落实。

所以,如果有人说名校没有这方面的扶持以及便利条件,洋楼是不信的。



/ 单位的名字我隐去了,此单位擅长请客喝茶


 

 


第二类名校,我称之为天赋型名校

或许没有显赫历史与辉煌的资源,但是凭借出众的学习基因打下一片天,这种学校多后缀带有附中二字,比如山师附小,山大附小,这个现象不单是济南,全中国皆是如此。毕竟就教育而言,教师与普通家长相比较,有着天然的优势;

比如山师附小,针对的主要是山师老师、山师附中老师、二附中老师的孩子,所以学区房最主要的就是山东师范大学教职工宿舍区、山东师范大学附属中学教职工宿舍区。山大附小同样属于这种情况。再比如山师附小建大校区,针对的是大学教授的子女。

上面这种情况覆盖面很广,各类教师宿舍扎堆的地方往往教育实力较强,有的高中虽然升学率一般,但是相应的高中教师宿舍对口小学却是重点。

除此之外,家长如果从事医生诸如此类学历高,时间充沛的置业,往往相对应的学校表现会比较好。从几个医生扎堆的小区以及相对应的学校看,表现不错,不过这点类似于印象分,仅供参考。



/ 09年胜利大街分校签约仪式现场


 

 


除了以上两类,现在虽然比较流行,但是好结果相对较少的叫做:分校型名校

得益于济南城市扩张以及09年一阵打造教育大盘的风潮。鲁能与绿地泉,两家开发商在教育的投入与打造上花费重金,塑造了领秀城与胜利大街分校的神话。深究其根本,当年卖名校牌子尚未泛滥,而且这两家开发商的确在教育措施花费了不少劲。

据坊间杂谈,当年育英签约鲁能后,总校老师与分校老师定期轮换,从而保证了分校教育质量,而且随着鲁能的房价水涨全高,变相的抬高了生源门槛,从而形成正向循环。

绿地泉,多说几句,绿地泉前身是济南市房地产开发公司,2009年首次签约胜利大街小学,揭牌仪式上,明确指出“济南泉景中学小学部由济南市胜利大街小学统一管理,其教师和校领导全部来自胜利大街小学“,现在的房价近3万。



/ 好学校不只是签约就能行的,此图源于网络



我们总结一下这种备受瞩目的签约模式:签约名校除了签约名号之外,背后所附带的承诺更为重要,比如骨干教师进驻,比如教师轮换简简单单的签约或许会带来房价的提升作用,但是很难真正意义上的带来提高。

这两家开发商有其共通属性,一是深耕济南、二是具备极强的政企联络能力,所以,在大部分学区尚未经历考试的检验之前,我只能推荐绿地泉、鲁能,另外还有银丰,这三家开发商的签约学区房。

前两个盘有过成功合作的先例,银丰满足深耕济南、资源丰富的要素。至于其他的挂牌签约学区房,抱歉了,现在的确无法给到真实有效的建议。

学区房签约砸钱的不少,真正开花结果的貌似只有这两家,花钱引入学区和长久打造名校,这根本是两个层面的事情。

其实还有第四种,财富型名校,这一种类型与家庭财富正相关,比如历下辅仁( 富人)学校,例如旅游路沿线一带,千佛山沿线一带。洋楼不过多着墨了,援引教育文献中的一段话当做解释:

”中产阶层家庭中, 父母所 从事的职业 比较优越 、 具备的文化水平比较高, 因而 能够采取积极 的方法来教育子 女,他们多采用民zhu教育、 重视玩具的教育作用、 多语言交流 、 参与子女游戏等 , 其子女也更有可 能在 学校教育中成功, 获得较好的学业成绩。相反 , 对于那 些从事较低社会经济地位职业的人来说, 生活的窘迫使得他们对子女施予更多的强制与威胁 , 较少的语言互动 、 不关心子女的学业 、 不配合学校工作等, 这些都可能导致子女学业的失败。


 

 

我们单纯按照学区房的房价来粗略对比:资源型≥天赋型≈财富型≥分校型,所谓学区房,背后本质上是“拼爹”,古有士农工商,今有ABCD(09年贷款买商品房也并非普通人所能企及),背后所匹配的是财富、地位、职业等普世社会资源。

单价越来越高的学区房实际上是一种双向选择,你用4万块每平的价格筛选优质的资源,反过头来,优质的教育资源用4万块每平的价格抬高生源门槛。长此以往,城堡越筑越高,城堡外的人不得不花费更多的钱,才能得到通行证,

长远看,济南人口是增多的,相应的教育需求是增长的,但是名校学区却是恒定的,所以,学区房的涨幅会远远超出其他房产原因就在于此。

如果你想选购以学区为标的,选择学区住宅,不妨在房价基础上安安稳稳的看看家长是什么成色。过去的经验告诉我们:公务员事业单位比例越高,教师医生等体面职业的比例越高,离领导越近,后续的学区潜力会更大。

用以上指标衡量,省直机关宿舍,金融产业加成,财富型人群聚集,大汉峪片区极有可能成为下一个教育高地。

洋楼本来认为本篇文章会将学区房这一话题彻底结束,但是发现字数已突破3000字,比上文还多,我仔细思考了一下,预计再发两三篇关于学区的文章,基本能把学区房讲个差不离。

学区房正确的理解应该是:学位+区位+住房,在考虑学区房置业的时候,三者缺一不可,绝大多数的同行写作者,总是简化为:学位+住房,这一点我认为是有缺失的,距离学校的远近以及学区房周边配套的丰富程度,对于评价同学位学区房至关重要,下一篇我将重点讲讲这个,记得关注我,别错过。

 
标签: 济南学区房
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